Como funciona

A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra (atualizado pela inflação) e menos os encargos e despesas dedutíveis.

1. Mais-valia

Realização − (Aquisição × coeficiente) − encargos da compra − encargos da venda − obras (12 anos).

2. Coeficiente de desvalorização

Publicado anualmente por Portaria; aplica-se se detiver o imóvel há mais de 2 anos, atualizando o valor de compra pela inflação.

3. 50% tributável

Apenas metade da mais-valia é tributável, tanto para residentes como para não residentes (desde 2023).

4. Taxas progressivas do IRS

A parte tributável é englobada aos restantes rendimentos e sujeita às taxas de 12,5% a 48%, mais a taxa de solidariedade acima de 80 000 €.

5. Reinvestimento (habitação própria)

Reinvestindo o valor de realização (deduzido do empréstimo) noutra habitação própria na UE/EEE (36 meses depois ou 24 antes), a mais-valia fica isenta na proporção reinvestida.

Simulador informativo e independente para Portugal (mais-valias imobiliárias em IRS). Não constitui aconselhamento fiscal nem substitui a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado. Os coeficientes de desvalorização e as taxas de IRS podem mudar — confirme os valores em vigor no Portal das Finanças.

Fontes: PwC — Portugal Individual: Income determination · PwC — Portugal: Taxes on personal income (escalões IRS) · Portaria n.º 382/2025 (coeficientes de desvalorização)