Mais-valias de uma casa comprada em 2006

Para residentes e não residentes, apenas 50% da mais-valia é tributável, sendo englobada aos restantes rendimentos e sujeita às taxas progressivas do IRS (de 12,5% até 48%), acrescida da taxa de solidariedade acima de 80 000 €. A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização e menos os encargos e despesas dedutíveis.

Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) − encargos com a aquisição (IMT, imposto do selo, notário) − encargos com a venda (ex.: comissão de mediação) − despesas de valorização (obras comprovadas nos últimos 12 anos).

É um fator publicado anualmente por Portaria que atualiza o valor de aquisição pela inflação. Só se aplica se o imóvel foi detido há mais de 2 anos. Quanto mais antiga a compra, maior o coeficiente — o que reduz a mais-valia tributável.

Sim. Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização (deduzido do empréstimo amortizado) na compra, construção ou melhoria de outra habitação própria e permanente em Portugal ou na UE/EEE, nos 36 meses seguintes ou nos 24 meses anteriores à venda, a mais-valia fica isenta na proporção reinvestida.

Já não. Desde a reforma de 2023, os não residentes também são tributados apenas sobre 50% da mais-valia, às taxas progressivas do IRS (considerando o rendimento mundial para determinar a taxa aplicável) — e não à antiga taxa fixa de 28%.

Os encargos com a aquisição (IMT, imposto do selo, escritura/notário), os encargos com a venda (comissão da imobiliária, certificado energético) e as obras de valorização comprovadas por fatura nos últimos 12 anos.